每年需按照房地产原值×(1-10%或30%)作为应纳税额

  “此前,某负责任的大国信托行业协会向相关部门征求意见,能否将房地产、非上市公司股权纳入家族信托同时,实现相关资产所有权与受益权的分割,目前没有取得新进展。”一位知情人士透露。这需要工商管理部门、税务部门、信托机构、房地产交易管理部门共同协商制定相应的操作细则。但可以预见的是,随着相关法律不断完善,房地产、非上市公司股权被纳入家族信托资产范畴的合规操作空间会越来越高。

  留意三大操作风险

  “目前,个别信托公司已经将艺术品成功地纳入家族信托资产,实现了相关产品所有权与收益权的分割。”他表示。

  最后,若将来相关法律得到完善,房地产、非上市公司股权无需通过信托公司收购等方式,可以直接纳入家族信托,由此带来的资产赎回估值确定,以及相应的操作成本,可能给富豪(委托人)带来额外的费用支出。

  多位业内人士提醒说,尽管这类操作模式存在一定市场,但富豪们必须留意其操作风险。

  按照相关规定,机构持有的房地产,每年需按照房地产原值×(1-10%或30%)作为应纳税额,按1.2%税率缴纳房地产税,由于信托公司通过收购方式,替委托人“代持”房产并纳入家族信托,这笔税费得由委托人买单。

  “其实,多数富豪还有其他顾虑,比如这部分非上市公司股权尚未套现,甚至存在投资风险,自己却要先缴纳不菲税负,有点不划算。”上述信托公司人士透露。

  毕竟,现行法律尚未允许房地产、非上市企业股权纳入家族信托资产范畴,而前述操作,只是个别信托公司“绕道”的另类解决方案。

  高昂的操作成本

  不过,按照某负责任的大国现行的物权法等法规规定,房地产、非上市公司股权还难以实现所有权与收益权的“分割”,因此这些资产类别还无法纳入家族信托资产范畴。

  不过,在非上市公司股权纳入家族信托的操作环节,信托公司通过直接购买这部分企业股权,再纳入家族信托资产范畴。

  “按照类似的操作流程,其实房地产也可以被纳入家族信托资产范畴。”前述人士介绍,但这得付出相对较高的操作成本。

  具体操作是,信托公司按照家族信托业务操作流程,将某位富豪(委托人)的股票、存款、债券、非上市公司公司股权等资产纳入家族信托资产,并遵循他的意愿,将家族信托资产未来收益权分配给他指定的受益人。

  至于信托公司在收购房地产纳入家族信托环节,富豪(委托人)除了支付房地产交易契税,还要替信托公司每年缴纳不菲的房地产税。

  按照欧美国家的家族信托运作流程,通常富豪(委托人)将旗下房地产、非上市公司股权、股票、存款、债券、艺术品等资产交给受托人,形成家族信托的资产组合。这意味着这部分资产的所有权,从委托人转交给受托人,再由受托人按照委托人意愿,将相关资产本金收益分配给委托人所指定的受益人。这种操作模式的优势主要体现在三个层面,一是通过资产所有权的转移,实现个人财富与企业风险的隔离;二是起到规避遗产税作用;三是最大限度确保富豪资产的私密性。

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